ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΚΑΙ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΑΒΕΒΑΙΟΤΗΤΑ «ΜΠΛΟΚΑΡΟΥΝ» ΤΗΝ ΑΝΑΚΑΜΨΗ

Πόσο πωλούνται σήμερα τα ακίνητα στην Αττική (πίνακες)

Του Βασίλη Σ. Κανέλλη

Τα στοιχεία από 70 περιοχές στην Αττική δείχνουν την εικόνα της ύφεσης των τελευταίων ετών και της δειλής προσπάθειας να υπάρξει αλλαγή του κλίματος. Χωρίς, πάντως, να υπάρχει γενικευμένη «επιστροφή» στις επενδύσεις στα ακίνητα, οι οποίες, άλλωστε, έχουν καταρρεύσει σε ποσοστό άνω του 90% την τελευταία οκταετία.

Στη δίνη της πολιτικής και οικονομικής αστάθειας, της υπερφορολόγησης, του μείζονος δημογραφικού προβλήματος στην Ελλάδα αλλά και της κακής ψυχολογίας από τους υποψήφιους επενδυτές, βρίσκεται η κτηματαγορά. Τα ακίνητα στη χώρα μας θα κλείσουν μια δεκαετία πτωτικής πορείας, όπου οι τιμές, η ζήτηση και η οικοδομή κατέρρευσαν. Μόνο μέσα στο 2016 εμφανίστηκαν δειλά - δειλά κάποιοι αγοραστές και υπήρξε αύξηση των αγοραπωλησιών. Ωστόσο, η παράταση της αβεβαιότητας στην οικονομία και το τραπεζικό σύστημα κρατούν «αιχμάλωτη» την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα.

Το τελευταίο συνέδριο του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής ήταν εξαιρετικά σημαντικό γιατί αποτύπωσε την κατάσταση που επικρατεί στο ελληνικό real estate. Παράγοντες της αγοράς αλλά και των τραπεζών ανέλυσαν τις αιτίες που συνεχίζεται η κρίση, αλλά και την πορεία των τιμών στις βασικότερες γειτονιές της Αττικής, η οποία αποτελεί «βαρόμετρο» για την κτηματαγορά.

Αυτό που πρέπει να τονιστεί είναι το εκρηκτικό μείγμα που έχει δημιουργηθεί στα χρόνια της κρίσης και το οποίο πιέζει τις τιμές και δεν αφήνει την κτηματαγορά να ανακάμψει. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι εν δυνάμει πωλητές, αλλά υπάρχει πλήρης σχεδόν ανυπαρξία αγοραστών και αυτό οφείλεται:

  • Στη συνεχιζόμενη υπέρμετρη φορολογία της ακίνητης περιουσίας, η οποία θα πρέπει σταδιακά να προσαρμοστεί σε πιο ρεαλιστικά επίπεδα που να τα αντέχουν οι φορολογούμενοι.

  • Στην ανεργία που παραμένει υψηλή παρότι εμφανίζεται ελαφρά μειωμένη (~23%) αλλά τούτο κυρίως οφείλεται στη μερική απασχόληση.

  • Στη συνεχιζόμενη συρρίκνωση των εισοδημάτων των νοικοκυριών. Στην ανυπαρξία δανείων από τράπεζες.

  • Στην κακή ψυχολογία και στην απώλεια φωτός στο βάθος του... τούνελ.

  • Στα capital controls που παραμένουν και προβληματίζουν.

Τα στοιχεία δείχνουν ότι από πέρυσι γίνονται προσπάθειες ανάκαμψης, υπάρχουν δειλά - δειλά αγοραπωλησίες, όμως, το απόθεμα απούλητων κι ξενοίκιαστων ακινήτων φτάνει τα 500 χιλιάδες και θα χρειαστούν χρόνια να απορροφηθεί. Μεγάλο μέρος αυτού έχει ήδη απαξιωθεί αφού κανείς δεν πρόκειται να αγοράσει ακίνητα δεκαετιών, σε κακή κατάσταση και σε περιοχές - γκέτο.

Οι συναλλαγές έχουν αυξηθεί τους τελευταίους μήνες, καθώς ο φόβος για τις καταθέσεις έχει οδηγήσει τον κόσμο σε αγορές ακινήτων. Πολλά χρήματα βγήκαν από τα στρώματα και μ’ αυτά αγοράστηκαν σπίτια σε τιμή ευκαιρίας. Όπως τονίστηκε, πάντως, στο συνέδριο, πολλές κατοικίες παραμένουν κενές διότι:

  • Πολλοί ξένοι που δούλευαν στην Ελλάδα έχουν φύγει.

  • Πολλά Ελληνόπουλα (~ 450.000) μετανάστευσαν σε αναζήτηση εργασίας.

  • Πολλοί νέοι επιστρέφουν στο σπίτι των γονέων, λόγω οικονομικής αδυναμίας.

  • Τα δημογραφικά της χώρας είναι αρνητικά επί σειράν ετών (μείωση γεννήσεων) και τούτο έχει πολλαπλές αρνητικές επιπτώσεις σε όλη την πορεία της χώρας μας.

Τα στοιχεία από 70 περιοχές στην Αττική δείχνουν αυτή την εικόνα της ύφεσης των τελευταίων ετών και της δειλής προσπάθειας να υπάρξει αλλαγή του κλίματος. Χωρίς, πάντως, να υπάρχει μια γενικευμένη «επιστροφή» στις επενδύσεις στα ακίνητα, οι οποίες, άλλωστε, έχουν καταρρεύσει σε ποσοστό άνω του 90% την τελευταία οκταετία.

Σε ό,τι αφορά το Λεκανοπέδιο της Αττικής, οι έρευνες από Εθνική, Eurobank Property Services και Alpha Αστικά Ακίνητα δείχνουν:

Δυτικά και Ανατολικά προάστια

Η εκτιμώμενη μεταβολή πέρυσι για τα δυτικά προάστια της Αθήνας είναι -2,5% ως -3,2%, ενώ στο -2,5% ως -3,7% κυμάνθηκε η μείωση για τα ανατολικά παραθαλάσσια προάστια της Αττικής και -2,5% - 3,2% για τα Ανατολικά Μεσόγεια προάστια της Αττικής. Στα νεόδμητα η πτώση βρίσκεται στα επίπεδα του -2,5% - 4% και στα παλαιότερα από -2% ως -3,5%. Οι όποιες πράξεις γίνονται σε χαμηλότερα επίπεδα και ο αγοραστής έχει τον πρώτο λόγο. Σημαντική είναι η διακύμανση μεταξύ ελάχιστης και μέγιστης μέσα σε κάθε δήμο, ειδικότερα για ακίνητα παλαιότητας. Η απόκλιση από τις ζητούμενες τιμές είναι μεταξύ 15% - 20% για τις αξίες και για τα μισθώματα πε